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新疆35选7中几个号有奖:房地產開發項目的實物期權之EMBA分析

論文編號:lw201911061505366792 所屬欄目:EMBA論文 發布日期:2019年11月10日 論文作者:www.51lunwen.com

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第一章  緒論


1.1  選題的背景和意義

1.1.1  研究背景

2018 年,中國迎來了改革開放 40 周年。改革開放 40 年以來,房地產行業在國民經濟改革洪流中扮演著支柱性角色。在改革開放的歷程中,房地產也經歷了一個快速起步和高速發展的 40 年。1980 年,鄧小平《關于建筑業和住宅問題的談話》的發表,標志著 1980 年成為我國房地產投資元年。在國家的規范與引導下,房地產行業歷經多年發展逐漸走向成熟。目前,專業化、高品牌、優品質以及差異化已經成為房地產行業競爭中的主流競爭要素,房地產投資規模也從改革開放初的幾億發展到幾十億,一個房地產公司一次性拿下幾百畝、上千畝地的行為屢見不鮮。但也正是因為這樣,投資量巨大、投資周期長,投資高風險成為房地產投資的三個重要特點。近幾年,國內經濟發展進入轉型階段,國際經濟全球化趨勢不斷波動,房地產企業在投資開發中面臨著政策波動、消費者偏好調整以及市場競爭白熱化等多種挑戰,房地產企業面對的不確定性風險加大。面對這種變化,房地產企業必須對房地產投資項目做出更為科學謹慎的評估分析,適應多變的市場環境,謀求長期發展。

目前,房地產企業在分析評估一項房地產投資項目時,依然主要采取評估項目的投資收益率、凈現值 NPV 以及投資回收期等傳統分析方法。然而,這些評估方法存在諸如剛性決策假設、缺乏對投資者管理柔性的考慮以及忽略投資項目內含的后續投資戰略價值等問題。在未來不確定性的環境下,傳統分析方法并不適合房地產企業對一個投資項目做出科學準確地評價,容易導致低估或高估項目價值,錯失投資良機。

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1.2 研究目標

房地產實物期權使得地產商或投資人能夠有效避免直接購買或出售基礎資產等剛性決策所帶來的風險。但因房地產期權的非獨占性(即無法標準化),從而使得想要確定一個房地產開發項目中所存在的一些實物期權的價值存在一定的困難。因此,我們需要確定一套簡單而有效的方法從而可以用來對每一個房地產項目的實物期權價值進行評估。

本文采用二叉樹模型和 B-S 模型分別對翡麗莊園和金鷹 85℃兩個房地產項目進行實物期權分析,并將得到的房地產實物期權價值與傳統靜態投資分析結果相比較。本文希望通過對比能夠得到傳統靜態投資分析方法和房地產實物期權之間的差異,并驗證實物期權模型相較于傳統靜態投資分析方法,是否能更加靈活、更加準確地衡量房地產項目的實際價值。

進一步,本文針對同一個房地產項目采取兩種不同的方式計算該項目的實物期權,從而盡可能的體現出實物期權在房地產項目評估的優勢。本文希望通過對這兩個筆者實際參與的項目進行分析,從而為其它的房地產商提供一定的借鑒,
也為監管部門對于調控房地產市場提供一些新的參考視角。 

國內房地產市場經過近 20 年的發展,為促進社會經濟發展貢獻了積極的力量。從統計數據看,房地產行業在國家財政收入、GDP 和社會固定資產投資中的占比大致都占到 30%。從數據可以看出房地產對社會經濟的發展貢獻度舉足輕重。然而作為國民經濟支柱之一,房地產由于時間周期長,投資額相對巨大且風險較高的特點而導致其面臨的不確定性因素很多,使得該行業容易受到外界因素的影響,尤其是政策因素的影響。另外,房地產行業憑借著基礎性以及高風險性一直在國民經濟中保持特殊的經濟地位,所有房地產開發和經營一直是理論界和實用界關注的研究熱點。

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第二章  房地產投資分析相關理論


2.1 房地產投資概述

2.1.1  房地產投資概念

投資,即經濟主體為了在可預見的未來內獲得收益或資金增值,在一定時期內向一定領域投放足夠數額的資金或實物的經濟行為。顧名思義,房地產投資即是為了獲取收益而把資金投入到房地產的行為。房地產投資可以分為房地產開發投資和房地產租賃經營投資等。房地產投資可以劃分成四個階段。首先,要確立房地產投資項目;第二個階段是對項目進行評估;第三個階段是選擇合適的投資方案;第四個階段則是執行方案。

2.1.2  房地產投資特點

根據房地產行業的情況,房地產投資的特點可以總結為以下三點:

(1)時間周期長

一個完整的房地產投資的時間周期較長。房地產投資往往要受到政府對土地、環境和金融宏觀調控等各方面政策的影響,因而房地產商在獲取土地、取得項目開發批準以及項目融資方面需要花上很長時間。后續的投資規劃、項目動工和完工也往往需要幾年的時間。另外,已完工的項目產品流通同樣也需要時間,如一些住宅用房甚至還有可能受到宏觀政策的影響而不能在短時間內獲得政府頒發的房屋銷售許可證,導致其無法立即出售。諸多因素使得房地產投資的時間周期十分長。

(2)投資費用巨大

房地產行業是一個資金密集型行業,投資費用十分巨大,動輒就需要幾千萬甚至上億的投資成本。隨著中國城鎮化、工業化的進程不斷加深以及土地資源的稀缺性,土地價格直線上升,房地產商往往需要通過土地競拍來獲得開發所需要的用地,金額相對較高。同時土地作為一種自然資源,在獲取后還需要投入相對巨大的人力物力進行開發。除此之外,一般來說一個房地產投資項目所需要的資金單靠房地產商自己難以支撐,往往需要進行社會化的大規模融資,而房地產較長的時間周期使得融資成本十分高昂。

(3)高風險性

房地產行業是一個風險性較高的行業。房地產項目時間周期長和投資費用高,而外在環境往往是多變且不穩定,這會使得房地產商面臨很大的風險,包括市場風險、利率風險、政策風險、自然風險等。房地產項目一旦失敗,前期投資就很難收回,很有可能使房地產商陷入資金鏈斷裂的困境,對房地產企業造成毀滅性的影響。

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2.2  房地產投資傳統分析方法

由房地產投資的特點來看,對一個房地產項目利弊做出正確恰當的分析決策對于房地產企業來說至關重要,科學的分析可以幫助房地產企業最大化利潤,規避風險。事實上,房地產行業也十分注重科學的分析方法,目前房地產投資的分析方法主要包括傳統分析方法和實物期權分析方法兩大類。

2.2.1  傳統分析方法

房地產的傳統分析決策方法可以從靜態和動態角度進行區分。

(1)靜態分析法

企業投資決策的靜態分析方法主要根據成本、利潤、資金周轉等一般會計數據對項目投資的經濟效益進行評價和分析。這種方法不考慮現金的時間價值,因此不管資金收入和支出發生在何時,只要收入與成本相等,就認為沒有損益。如果收入大于成本,就認為有利可圖,反之就虧損。

1.  投資回收期法

投資回收期法是以投資回收期作為分析的標準并做出決策的方法。投資回收期是指項目投產后在正常生產經營條件下的收益額能夠覆蓋項目總投資所需的時間。計算方法如下:

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第三章  房地產項目中的實物期權 ................................... 21

3.1  房地產項目實物期權框架 ............................... 21

3.2  房地產項目中的實物期權 ................................. 22

第四章  實物期權模型在房地產投資的應用 ................................. 27

4.1  翡麗莊園項目案例研究 ............................... 27

4.1.1  項目概況 ................................... 27

4.1.2  基于二叉樹模型的項目分析 ................................ 29

第五章  結論 .............................. 41

5.1  總結 ................................ 42

5.2  文章不足 ....................... 43


第四章  實物期權模型在房地產投資的應用


4.1  翡麗莊園項目案例研究

4.1.1  項目概況

翡麗莊園項目地處于西昌老城區西北部,距離市中心 5 公里。這里是成涼合作區的腹心地帶,地理位置十分優越,是西昌市工業經濟及商貿經濟的重鎮、城市的門戶和窗口。2017 年,西昌市商品房銷售額 67.64 億元,同比增長 88.30%,其中商品住宅銷售額 61.55 億元,同比增長 119.50%;商品房銷售均價 8720 元/平方米,同比增長 6%;二手房交易 45.08 萬平方米,同比增長 31.90%。西昌市房地產投資額和開發量持續增長,商品房銷量急劇增加,二手房交易十分活躍,商品房銷售和二手房成交均創下歷史新高。同時,居民住房預期向好,樓市吸引力顯著增強,西昌房地產品牌效應日益凸顯。因此,翡麗莊園項目具有很好的發展潛力。并且翡麗莊園所處的小廟鄉地帶,本就是近幾年西昌市新城區建設發展的重點,便捷的交通和高端教育資源成就了小廟鄉的高起點發展格局。108 國道、成昆鐵路、機場路、成昆高鐵穿境而過并設有站臺;寧遠大道、成昆鐵路立交橋等路網工程的建設,高標準的重型機械物流園區、州車管所監測中心等項目的建成,現代職業技術學校、航天學校、特殊教育學校、城西高中等公共配套服務項目的實施,都使得西部新城初見雛形,

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