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新疆35选7开奖结果84期:我國房地產業的發展及周期性規律

論文編號:lw200912301417134081 所屬欄目:房地產論文 發布日期:2018年01月15日 論文作者:無憂論文網
    對于中國這樣一個長期處于住房難的大國來說,2001年最令人鼓舞的轉折就是告別了城鎮住房短缺時代。全國城鎮人均住房建筑面積突破20平方米,達到中等收入國家水平。與此同時,理論界與產業界就“泡沫論”、“過熱說”產生了激烈的爭論,研究房地產市場的經營發展趨勢,把握市場的機遇與風險,直接關系到房地產業與住房金融的穩健運行,也是關系到國家通過拉動內需實現國民經濟良性循環的重要課題。

   一、我國房地產業的發展及周期性規律

  新中國成立以來,房地產業的三次重大發展均出現在改革開放以后的近20年,每次都呈現6~8年的周期性規律。第一次高漲期來自80年代初期,改革開放帶來了國民經濟的快速發展和社會財富迅速增加,農業及農村經濟實現跨越發展,國有企業在短缺經濟中購銷兩旺。在這種情況下,長期以來人們夢寐以求的住房問題開始得到關注,機關、企事業單位開始興建職工住宅,并以福利形式分配給員工,這種解困式的住宅大多數建造于本單位周邊的空閑土地上,雖然沒有現在小區的規模與環境,但總量相當巨大。這些房產至今仍然是城鎮中等收入群體的主要居所。第二次高漲期起始于1988年《憲法》和《土地管理法》修改之后,土地使用權可以有償轉讓,使房地產作為商品流通有了法律依據,這股蘊藏的住房需求在鄧小平同志南巡講話后爆發出來。當時房地產熱點地區主要集中于經濟發達的南部沿海城市,例如,海南、廣州、珠海、北海等,而房地產類型也集中于寫字樓、賓館、酒店及別墅,其銷售對象主要是當時如雨后春筍般出現的各類公司和旅游度假等社會需求。這一特殊的高漲階段由于盲目圈地、盲目開發、盲目投資、價格炒作,而于1993年上半年落下帷幕。第三個高漲期起始于1998年國家住房制度改革。停止福利分配住房實行貨幣化住房補貼,徹底改變了人們的住房消費觀念,有效拉動了社會需求。特別是東南亞金融?;院?,國家清醒地認識了中國房地產長期低價運行,市場尚未開發的現實,采取了啟動和擴大內需,推進住宅建設的政策,從而刺激了住宅消費,帶動了國民經濟的持續快速發展。
  從西方發達國家的房地產業發展歷程來看,都有著周期性規律。而我國短短20幾年的房地產發展過程其周期性也特別明顯,即房地產業總是從蕭條走向繁榮,而房地產市場一般不會永遠持續繁榮,它總是與經濟增長質量、增長速度、市場需求及購買力聯系在一起,并在高潮期以后進入調整期,在調整中醞釀新的高潮。
  把握房地產市場周期性變化規律,有利于調控市場供求矛盾,避免社會資源浪費,優化社會資源配置。同時,也有利于正確把握住房金融的經營策略,通過優化資源配置調節市場行為,規避行業風險乃至金融風險。下面對當前正處于第三高漲期的房地產市場進行簡要的分析。

   二、當前房地產市場狀況及發展趨勢

  盡管“泡沫論”、“過熱論”仍然不絕于耳,但是,從去年起人們預言的“房地產冬天”仍然沒有到來,甚至今年上半年房地產市場仍然頑強地攀升。今年1~5月,全國房地產共完成土地開發面積3771萬平方米,同比增長43.7%。房地產施工面積達到43112萬平方米,其中新開工面積14355.8萬平方米。房地產開發到位資金3105億元,同比增長35%,比上年同期增幅高14個百分點。在上述到位資金中,房地產開發企業自籌資金971億元,同比增長39.5%;國內銀行貸款790億元,同比增長35.9%;利用外資50億元,同比增長15%,也呈現恢復性增長態勢。今年前5個月房地產累計竣工面積4076萬平方米,同比增長18.7%,其中,商品住宅竣工面積達3392萬平方米,同比增長17%;商業用房竣工面積同比增長37%。另外,從銷售情況來看,今年1~5月份全國實現商品房銷售4564萬平方米,同比增長20.3%。這一增長速度是在2000年和2001年連續兩年旺銷基礎上實現的。那么,怎樣認識保持房地產業持續增長的動力之源呢?
   1.國民經濟的持續快速增長。近幾年來,我國國民經濟增長率持續超過7%,高經濟增長率和良好的經濟增長質量可以推動城市化規模的不斷擴大,大量農轉非人口涌入城市必然要實現住房消費,從而為房地產市場帶來新的購買力需求。國民經濟的持續快速增長,也使城市中低收入勞動者的經濟收入持續增長,這在一方面“激活”了中低收入者的購房需求,為房地產業的持續發展塑造了最廣泛的消費群體;另一方面,也使原來購買力較強的消費者提升了消費層次,從而推動著住房品質的不斷提升。因此,經濟增長速度與增長質量是決定房地產發展的前提與基礎。
  2.體制與機制的市場化。長期以來,我國主要靠國家和集體來建房分房,這種供給模式是中國城市居民居住環境差的主要原因。國家住房制度的改革,把建房與購房一同推向市場,從而使住房成為自由流通的商品。市場機制的引入,使建房者成為自負盈虧的法人,購房者用貨幣去選擇適應個人需求的商品。這種產權的明晰化、個體化,催生了當前這個世界上最大的房地產市場,而這個巨大并且日益增長的市場需求,正是我國房地產業幾年來持續火爆的載體。
  3.與消費觀念更新配套的住房按揭貸款。市場經濟不但提升了購買力,更重要的是催化了人們全新的消費觀念。20世紀80年代以來在市場經濟體制下就業的勞動者,大多數不會等到攢夠錢以后再去買住房,而是充分利用住房按揭貸款來實現“居者有其屋”。據統計,70%以上的購房者都會選擇利用銀行住房貸款。目前全國商業銀行個人住房按揭貸款已經超過6000億元。大量的按揭貸款間接注入和不斷遞增的住房開發貸款已經成為支撐房地產市場最重要的資金來源。
  盡管我國當前新一輪房地產市場高潮有著良好的市場基礎和政策基礎,并且這一輪高潮尚處于非“泡沫”的良性增長過程,但是,市場規律證明:一個誰都能賺到錢,甚至獲得暴利的行業肯定是?;姆?。也許我們面對的市場恰恰是拐點前的最高峰,因為市場自我調控和釋放風險的信號已經顯現。
  第一,商品房空置率增加,超過風險控制線。雖然從2000年5月國家統計部門在公布了1999年商品房空置量之后,我們很難查找到有關空置量最新、最權威的資料,但仍然可以通過商品房景氣指數、產銷率、空置面積增長率等指標推算出這一數據。據《中國房地產報》2002年6月26日的消息:“5月份商品房空置面積的分類指數值為95.7點,比上年同期增加2.9點。作為逆指標,此項指數增加,表明商品房空置面積增長幅度出現反彈。今年1~5月份,全國商品房空置面積增長幅度為8.2%,明顯高于去年同期增長2.3%的水平?!備帽?月1日還披露:到2002年7月,全國商品房空置總量在12000萬平方米以上,其中空置超過一年以上的占50%以上,占壓資金超過2500億元,居中國各行業不良資產之首。并進一步指出,眼下的“商品房空置率”應該在26%左右,而美國商品房空置率約為7%,香港3%~4%。當空置率超過10%的時候,就已經是超警戒線運行了。
  第二,房地產市場體溫仍在升高,業外巨頭搶灘房地產。2001年全國房地產到位資金達到7378億元,比上年增長29.8%;而今年前5個月,房地產到位資金已達3105億元,同比增長35.9%。就是在這種情況下,傳統的家電廠家“海爾”、“美的”、"TCL"、“康佳”正在大舉進入房地產,飼料大王四川新希望集團也斥資30億元進軍地產。一批上市公司,諸如“數源科技”、“亞華種業”、“益鑫泰”、“經緯紡織”,甚至“聯想集團”、“三九藥業”也爭相躋身房地產。在這種一面是商品房空置率擴張,一面是新開工樓盤大幅增長的氛圍中,新企業持巨資再度猛烈加入,勢必加劇房地產市場的風險。
  第三,房價增幅回落,銷售趨淡。與房地產開發持續升溫相對應的是市場反映冷淡。今年前5個月全國商品房平均價格為2290元/平方米,同比下降3.3%,增幅比上年回落15.6個百分點;商品房銷售面積為4564萬平方米,同比增長20.3%,但增幅比上年同期回落8個百分點。
    我們無意討論房地產市場是否“過熱”或存在“泡沫”,但卻關注房地產市場的發展趨勢與風險動態,因為這直接關系到住房金融的經營取向,同時也是優化信貸資源配置,引導房地產業及房地產金融持續穩健發展的前提與基礎。

    三、住房金融的風險控制及經營取向

  面對我國房地產業發展的現實,住房金融的經營取向宜分為短期調節目標與長期發展目標兩步運行。短期目標以調節市場供求矛盾,約束房地產開發,拉動市場消費需求,提高市場購買力,消化現有空置商品房為主。遠期目標則包括優化信貸資源配置,提升國內房地產業競爭能力,提高住房金融服務質量,推進住房金融市場化,促進我國房地產業持續、穩健、高效運行等內容。
  1.調控房地產業信用總量,約束市場擴張規模與速度。房地產業是國民經濟的敏感產業,調控得當,市場發展穩健規范,將對國民經濟產生強勁的拉動作用。同時,這又是一個高風險產業,若長時間內發展失控,極易產生經濟泡沫,對國民經濟造成重大危害。早在1999年國家建設部就強調房地產業的“總量控制”與穩健發展,但由于房地產業的諸多調控手段分別歸屬于各城市的計委、建委、規劃、土地、房地產管理等不同職能部門,由于“各管一段”,就難于形成整體的客觀調控合力。在市場繁榮
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